حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی پایتخت در مهرماه در حالی به کمترین حد خود طی دست‌کم چهار سال گذشته (به استثنای فروردین‌های نیمه‌تعطیل بازار ملک) رسید که در عین حال در این ماه، شتاب رشد ماهانه قیمت مسکن نیز کم شد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه گزارش رسمی تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه امسال که روز گذشته از سوی دفتر اقتصاد مسکن منتشر شد نشان می‌دهد، ماه گذشته، پمپاژ بدبینی به بازار ملک، تحت‌تاثیر افت هیجانات ارزی، متوقف شد و به دنبال آن اگرچه حجم معاملات خرید آپارتمان در مناطق مختلف شهر تهران برای پنجمین ماه متوالی کاهش یافت اما تغییرات قیمت مسکن در مهرماه از الگوی نوسانات قیمتی ماه‌های گذشته از سال ۹۷ تبعیت نکرد.

مهرماه امسال در حالی ۸ هزار و ۱۱۷ فقره معامله خرید آپارتمان در شهر تهران انجام شد که این میزان در مقایسه با ماه قبل ۹ درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-مهرماه ۹۶-معادل ۳۴ درصد کاهش یافت.ریزش ۹ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه امسال، در مقایسه با شهریورماه ۹۷ موجب شد، برای دومین ماه متوالی در سال‌جاری، تعداد مبایعه‌نامه‌های ثبت شده در بازار ملک به کمتر از ۱۰ هزار فقره کاهش یابد.این میزان بدون احتساب ماه‌های فروردین که همواره به‌دلیل نیمه‌تعطیل بودن، تنها حجم اندکی از معاملات خرید مسکن در آن انجام می‌شود، کمترین تعداد معاملات مسکن انجام شده طی ۴ سال گذشته است. همچنین اگرچه در مهرماه، رکورد کم‌ترین حجم معاملات خرید مسکن طی سال‌های اخیر به ثبت رسید که در عین حال، کمترین شیب رشد ماهانه قیمت مسکن از اردیبهشت ماه امسال تاکنون نیز در بازار ملک رقم خورد؛ شیب رشد ماهانه قیمت مسکن که از رشد ۷ درصدی در مردادماه به رشد ۹ درصدی قیمت در شهریورماه افزایش یافته بود در مهر ماه به نرخ ۶ درصد عقبگرد کرد که این میزان نرخ رشد قیمت در معاملات خرید مسکن کمترین نرخ رشد ماهانه قیمت از اردیبهشت ماه امسال تاکنون محسوب می‌شود. اردیبهشت ماه امسال میانگین قیمت مسکن شهر تهران درمقایسه با فروردین ماه ۷درصد افزایش یافت؛ نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در اردیبهشت ماه ۸ درصد، در هر یک از ماه‌های خرداد و تیر ۷ درصد و در شهریورماه ۹ درصد بود؛ در حالیکه در مهرماه همزمان با رکوردزنی بی‌سابقه بازار معاملات ملک به لحاظ کمترین تعداد معاملات انجام‌شده خرید مسکن طی ۴ سال اخیر(بدون احتساب ماه‌های فروردین)، الگوی تغییرات قیمتی مسکن که در نیمسال اول ۹۷ تجربه شد، تغییر کرد.

میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران مهرماه امسال به ۸ میلیون و ۶۰۰هزار تومان رسید که نسبت به شهریورماه، ۵۰۰ هزار تومان در میانگین هر مترمربع(معادل ۶ درصد) افزایش یافت؛ این در حالی است که شهریورماه امسال میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی با ۷۰۰ هزار تومان افزایش (معادل ۹ درصد) از مترمربعی ۷ میلیون و۴۰۰ هزار تومان در مردادماه به مترمربعی ۸ میلیون و۱۰۰ هزار تومان در شهریور رسید.کارشناسان مسکن معتقدند با کاهش شیب رشد ماهانه قیمت مسکن در نیمه دوم سال‌جاری، در صورت ثبات شرایط فعلی و عدم اثرگذاری متغیرهای بیرونی پیش‌بینی نشده بر بازار مسکن، انتظار می‌رود سال ۹۸ بازار ملک به ثبات قیمتی برسد.کارشناسان پیش از این پیش‌بینی کرده بودند در نیمه دوم سال‌جاری شیب رشد قیمت مسکن در هر ماه نسبت به ماه قبل کاهش یابد که آنچه در مهرماه در بازار مسکن به لحاظ قیمتی روی داد در راستای پیش‌بینی کارشناسان است. با این حال اگرچه مهرماه امسال کمترین میزان رشد ماهانه قیمت مسکن از ابتدای امسال(منهای فروردین ماه) تاکنون رقم خورد اما به دلیل جهش‌های مکرر قیمت مسکن در ماه‌‌های قبل، سطح فعلی قیمت آپارتمان‌های مسکونی در مقایسه با مدت مشابه سال قبل بیش از ۸۰ درصد افزایش یافت؛ مهرماه امسال میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در مناطق مختلف شهر تهران در مقایسه با مهرماه سال گذشته ۸۳ درصد رشد کرد.این در حالی است که نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در شهر تهران شهریورماه امسال ۷۳ درصد گزارش شد. نرخ رشد ۸۳ درصدی قیمت مسکن تهران در مهرماه در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-مهر ۹۶-در عین حال بیشترین نرخ رشد نقطه‌ای قیمت آپارتمان از فروردین ماه امسال تاکنون محسوب می‌شود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، اگرچه معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه امسال تحت‌تاثیر اتمام فصل اوج نقل و انتقالات در بازار ملک و همچنین جهش‌های مکرر قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر، قرار داشت و به کمترین میزان مورد انتظار رسید، اما میزان افت ماهانه حجم معاملات مسکن در این ماه به مراتب کمتر از میزان افت ماهانه تعداد معاملات خرید مسکن در شهریورماه بود. شهریورماه امسال، حجم معاملات خرید مسکن در پایتخت در مقایسه با مردادماه ۲۰ درصد افت کرد در حالیکه حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه در مقایسه با شهریور ۹ درصد کاهش یافت.با این حال بعد از ریزش ۲۰ درصدی تعداد معاملات خرید مسکن شهر تهران در شهریورماه در مقایسه با ماه قبل از آن، مهرماه امسال برای دومین ماه متوالی حجم معاملات مسکن به کمتر از ۱۰ هزار فقره کاهش یافت و به ۸۱۱۷ فقره رسید؛ از آنجا که در سال‌های رکود معاملات مسکن، حجم خرید آپارتمان در هر ماه به حدود ۷ تا ۸ هزار معامله کاهش می‌یابد بنابراین اگر مبنای تشخیص دوره‌های رکود ورونق بازار مسکن تعداد معاملات انجام شده در هر ماه باشد، می‌توان شرایط فعلی بازار مسکن را «رکودی» توصیف کرد. کاهش حجم معاملات خرید مسکن به کمتر از ۱۰ هزار فقره معامله در مهرماه در کنار کاهش شیب رشد ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی در همین ماه، از دیدگاه کارشناسان به فروکش کردن اثر هیجانات ارزی ماه‌های گذشته در بازار مسکن تعبیر می‌شود.

در نیمه اول امسال، تحت‌تاثیر شوک‌های ارزی و تورم عمومی، جو روانی بازار مسکن نیز ملتهب شد و در وهله اول به دلیل افزایش قابل توجه قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت‌ وساز، سازندگان و عرضه‌کنندگان واحدهای مسکونی نوساز، اقدام به افزایش قابل‌توجه قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان‌های آماده عرضه خود به متقاضیان کردند. افزایش قابل توجه قیمت نوسازها در بازار مسکن منجر به سرایت التهاب قیمتی به سایر واحدها نیز شد. این در حالی است که از سوی دیگر کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی به دلیل تورم ملکی منجر به کاهش اجباری تقاضای مصرفی و شدت گرفتن روند افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن شد. همزمان با فاصله گرفتن انتظارات تورمی از بازار مسکن تحت‌تاثیر افت هیجانات ارزی، مهرماه امسال، انتظارات تورمی نیز در مقایسه با ماه‌های اخیر از بازار مسکن فاصله گرفت و پمپاژ بدبینی و نااطمینانی به آینده در فضای روانی بازار مسکن تاحدی متوقف شد؛ تا جایی که طی چند روز گذشته سازنده‌ها از آرام‌تر شدن روند افزایش قیمت مصالح ساختمانی در مقایسه با ماه‌های اخیر خبر دادند. این موضوع از یک جهت به شکل فروکش کردن هیجان ارزی در بازار مسکن بروز کرد؛ به گونه‌ای که مهرماه امسال نه‌تنها شیب رشد ماهانه قیمت مسکن کاهش یافت بلکه حجم معاملات خرید مسکن نیز تحت‌تاثیر کاهش خرید‌های سرمایه‌ای برای دومین ماه متوالی به کمتر از ۱۰ هزار فقره رسید. تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» حاکی است در صورت ادامه شوک‌های ارزی، مشابه وضعیتی که در نیمسال اول ۹۷ تجربه شد، همچنان تمایل به خرید مسکن برای برخی از افراد و گروه‌هایی که از ترس کاهش ارزش دارایی‌های خود، به بازار ملک ورود کرده بودند ادامه می‌یافت. کاهش شیب رشد ماهانه قیمت مسکن در مهرماه همزمان با کاهش حجم معاملات مسکن در این ماه، نشان می‌دهد آن دسته از افرادی که طی ماه‌های قبل به دلیل ترس از وخیم‌تر شدن اوضاع اقتصادی و به‌خصوص افزایش قیمت مسکن، در بازار ملک حضور یافته‌ بودند، هم‌اکنون با تامل بیشتری اقدام به جست و جو برای خرید مسکن می‌کنند.

با این حال آنچه موجب شد ریزش ماهانه حجم معاملات مسکن در مهرماه (افت ۹ درصدی) کمتر از افت ماهانه تعداد مبایعه‌نامه‌های ثبت شده در شهریورماه (ریزش ۲۰ درصدی) رقم بخورد به حضور گروه جدیدی از متقاضیان سرمایه‌ای در بازار مسکن بعد از فروکش کردن هیجانات و نوسانات ارزی مربوط می‌شود؛ افت قیمت دلار در نیمه اول مهرماه و برداشت یک گروه از سفته‌بازان ارزی از بازار دلار مبنی بر اینکه قرار است با مدیریت بازار جلوی شوک‌های مجدد قیمت ارز گرفته شود منجر به تغییر مقصد سرمایه‌گذاری برخی از این سفته‌بازان از بازار ارز به بازار ملک شد. مهرماه امسال تحت‌تاثیر کاهش نرخ دلار، ردپای گروه جدید از تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن مشاهده شد و همین موضوع باعث شد معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه امسال با شیبی که معاملات مسکن شهریورماه سقوط کرد (ریزش ماهانه ۲۰ درصدی)، افت نکند. در واقع در‌حالی‌که تعداد معاملات خرید مسکن در شهریورماه در مقایسه با مرداد ۹۷ معادل ۲۰ درصد کاهش یافت، تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در مهرماه در مقایسه با شهریور ۹ درصد افت کرد.

منبع:دنیای اقتصاد